[Restitution] Les opportunités d'investissement pour la diaspora : Focus sur l'immobilier

En partenariat avec la BIAT, l’ATUGE a organisé mardi 29 décembre 2020 un webinaire autour du thème « les opportunités d'investissement pour la diaspora : Focus sur l’immobilier ».

En effet, la diaspora est un atout incontournable pour notre pays, que nous nous devons de valoriser, mais aussi d'être à l'écoute de ses attentes. Alors que les Tunisiens résidents à l'étranger ont une multitude de choix d'investissements, partout dans le monde, comment la Tunisie pourrait-elle les attirer ? Quelles opportunités peut-elle leur offrir ? Quels avantages peuvent-ils espérer en investissant en Tunisie ? Et enfin, quels mécanismes de financement leur sont proposés ?

Pour répondre à ces questions, l’ATUGE a fait appel à un panel composé de :

- Anis Wahabi, Expert-Comptable et Secrétaire Général de l'Union Tunisienne des Professions Libérales

- Fahmi Chaabane, Président de la Chambre Syndicale Nationale des Promoteurs Immobiliers

- Nabil Cheickrouhou, Président de la chambre des agents immobiliers

- Walid Ellouze, Directeur d'agence à la BIAT

La conférence a été modérée par Mourad Mnif, membre du Club Finances d'Atuge France

Le débat a commencé par un témoignage d’Ynes Ghenimi, une Tunisienne résidente à l’étranger qui avait fait l’expérience d’acquisition d’un bien immobilier en Tunisie il y a quelques années. Ynes Ghenimi a pu faire son choix durant le salon de l’immobilier qui a lieu à Paris chaque année en présence de promoteurs et de banques tunisiennes et avec des offres de financement.

Ensuite, Anis Wahabi a pris la parole pour présenter la batterie d’incitations fiscales prévues par la loi. Iil s’agit essentiellement des avantages accordés aux Tunisiens non-résidents au sens de la législation tunisienne :

- Exonération des droits d’enregistrement pour toute acquisition d’un bien en devises (juste un droit fixe de 25dt par page) contre 5% à 10% pour les résidents et ce en fonction de la valeur du bien.

- L’apport en nature avec le capital d’une société (droit d’enregistrement fixe).

- Les donations pour les ascendants/descendants sont enregistrées aux droits fixes

- La plus-value réalisée lors de la vente par les non-résidents est soumise à l’impôt de 15% nettement plus attractif que d’autres pays à condition que les montants de la vente soient transférés à l’étranger.

- Les revenus de placement en devises / dinars convertibles sont exonérés d’impôts.

- Le revenu locatif est soumis à l’impôt sur les personnes physiques de 0 à 35% en fonction du montant du loyer.

De son côté, Fahmi Chaabane a dressé un état des lieux du marché immobilier en Tunisie.

Selon le Président de la Chambre Syndicale Nationale des Promoteurs Immobiliers, l’offre se distingue par une qualité respectable et des produits attractifs avec des prix compétitifs à l’échelle internationale. L’immobilier Tunisien s’expose dans des salons internationaux organisés annuellement dans plusieurs pays telle que la France, l’Allemagne, l’Arabie Saoudite ou encore le Qatar. L’offre est aussi très diversifiée et s’étale sur toutes les régions côtières (Bizerte, Sfax, Ariana, Sousse). 

En réponse à la question relative à la bulle immobilière et les prix excessifs de l’immobilier en Tunisie, Fahmi Chaabane explique le phénomène par la hausse des coûts de construction – une main d’œuvre plus chère et une matière première plus couteuse - surtout avec la dévaluation de la monnaie locale. Cette augmentation des coûts couplée avec la hausse du TMM qui est passé de 4.05% avant 2011 à plus que 7% limite la capacité d’acquisition sur le marché local.

Le représentant des promoteurs immobiliers a aussi rassuré par rapport à la qualité de la construction en Tunisie. Avec un cycle de construction qui passe par plusieurs inspections et plusieurs contrôles, la qualité demeure irréprochable.

Par ailleurs, l’intervention de Monsieur Nabil Cheickrouhou, Président de la chambre des agents immobiliers a essentiellement porté sur des recommandations pour l’acquisition des biens anciens qui contrairement à l’immobilier neuf manquent de garantie en Tunisie. Il a ainsi rappelé les précautions que le client doit prendre. En effet, dans sa quête du bien le plus approprié, l’investisseur non-résident fait face à plusieurs obstacles telle que :

- La juste valorisation des biens qui n’est pas soumise à un argus national, 

- Les paramètres de rentabilité et les conditions qui accompagnent la location du bien (défaillance du bien suite à la location, pas d’assurance sur les loyers impayées, pas d’assurance d’habitation obligatoire,..)

- La loi sur les propriétés collectives et notamment les syndicats d’habitation date de 1965 et reste obsolète et pas en ligne avec les constructions à étages et les besoins actuels.

De ce fait, l’investisseur doit prendre les précautions nécessaires pour faire face à tous ces aléas. 

Enfin, Walid Ellouze a rappelé l’offre bancaire de la BIAT conçue pour les Tunisiens résidents à l’étranger. L’offre BIAT TOUNESSNA tire son existence des besoins des TRE et se décline par une panoplie de produits complémentaires et s’articule autour des axes suivants :

- Un Compte en devise avec une gratuité de la tenue de compte

- Transfert d’argent avec une gratuité des transferts entre comptes BIAT 

- Placement avec une meilleure rentabilité rendement brut pour net

- Le crédit immobilier avec des conditions profitables

L’une des questions abordées a porté sur la rentabilité de l’investissement immobilier en Tunisie. Les retours des participants n’ont pas permis d’avoir une réponse claire en raison de la volatilité des chiffres qui dépendent de la nature et de la localisation géographique des logements ainsi que de l’absence d’un suivi statistique rigoureux sur lequel on pourrait s’appuyer . Emane ainsi la nécessité d’accroitre les efforts à fournir par les différents intervenants vers plus de visibilité quant aux opportunités qu’offre l’investissement immobilier en Tunisie. 

Beaucoup d’intérêt a été porté à l’offre financière de la BIAT. En effet, malgré une marge de manœuvre très limitée car conditionnée par le TMM, la première banque de la place se doit d’être compétitive et proposer des taux d’intérêt attractifs pour le TRE.